Ya sea que tengas curiosidad sobre el potencial de inversión en bienes raíces o simplemente estés harto de infomerciales que prometen millones de dólares en ganancias de una forma nueva y obscura invirtiendo en bienes raíces, vale la pena aprender cómo se crea la riqueza a través de bienes raíces.

No estamos buscando estrategias para obtener ganancias de bienes raíces. En cambio, este artículo se centrará en las formas básicas en que el dinero se hace a través de bienes raíces. Y, afortunadamente para nosotros, estos no han cambiado en siglos, no importa qué tipo de brillo los gurús del momento traten de poner en él.

Apreciación

La fuente más común de ganancias inmobiliarias es la apreciación, el aumento en el valor, de la propiedad en cuestión. Esto se logra de diferentes maneras para diferentes tipos de bienes raíces. Y, lo más importante, solo se realiza mediante la venta o el refinanciamiento.

Tierra en bruto

La fuente de reconocimiento más evidente para la tierra no desarrollada es, por supuesto, desarrollarla. A medida que las ciudades se expanden, la tierra fuera de los límites se vuelve cada vez más valiosa debido a la posibilidad de que la compren los desarrolladores. Luego, los desarrolladores construyen casas que aumentan ese valor aún más.

La apreciación en la tierra también puede provenir de descubrimientos de minerales o materiales valiosos, siempre que el comprador tenga los derechos. Un ejemplo extremo de esto sería el llamativo petróleo, pero la apreciación también puede provenir de depósitos de grava, árboles, etc.

Propiedad residencial

Al mirar las propiedades residenciales, la ubicación es a menudo el factor más importante en la apreciación. A medida que el vecindario alrededor de un hogar evoluciona, agregando rutas de tránsito, escuelas, centros comerciales, parques infantiles, etc., el valor sube. Por supuesto, esta tendencia también puede funcionar a la inversa, con los valores de la vivienda cayendo a medida que el vecindario decae.

Las mejoras en el hogar también pueden estimular la apreciación, y esto es algo que el dueño de una propiedad puede controlar directamente. Colocar un baño nuevo, actualizar  un garaje con calefacción y remodelarlo a una cocina de concepto abierto son solo algunas de las formas en que un propietario puede intentar aumentar el valor de un hogar. Muchas de estas técnicas han sido refinadas a arreglos de alto retorno por especuladores inmobiliarios que se especializan en agregar valor a un hogar en poco tiempo.

Propiedad comercial

La propiedad comercial gana valor por las mismas razones que los dos tipos anteriores: ubicación, desarrollo y mejoras. Las mejores propiedades comerciales están en demanda, y eso incrementa el precio.

El papel de la inflación en la apreciación

Por supuesto, hay un factor importante que omitimos en nuestro resumen: el impacto económico de la inflación. Una inflación del 10% del dólar significa que su dólar solo puede comprar el 90% del mismo bien el año siguiente, y eso incluye la propiedad. Si un terreno valiera $ 100,000 en 1970, y se quedó inactivo, sin desarrollar y sin amor, todavía valdría muchas más hoy. Debido a la inflación desbocada a lo largo de los años 70 y un ritmo constante desde entonces, probablemente se necesitarán más de $ 560,000 para comprar ese terreno hoy, suponiendo que el valor justo de mercado de $ 100,000 fue en ese momento y todos los demás factores permanecieron constantes.

Por lo tanto, la inflación por sí sola puede causar apreciación en bienes raíces, pero es un poco una victoria pírrica. A pesar de que puedas obtener cinco veces el dinero debido a la inflación, muchos otros bienes cuestan cinco veces más que comprar ahora.

Ingresos

Generalmente, el alquiler, los ingresos o los pagos regulares de bienes raíces pueden venir de muchas formas.

Renta de tierra bruta

Dependiendo de sus derechos sobre la tierra, las compañías pueden pagarle regalías por cualquier descubrimiento o pago regular por las estructuras que agreguen. Estos incluyen tomas de bomba, tuberías, pozos de grava, caminos de acceso, torres de telefonía móvil y así sucesivamente. La tierra cruda también se puede alquilar para producción, generalmente producción agrícola.

Renta de propiedad residencial

Aunque es posible que pueda obtener ingresos de la instalación de una torre celular u otra estructura, la gran mayoría de los ingresos de la propiedad residencial se presenta en forma de renta básica. Sus inquilinos pagan una cantidad fija por mes, y esto aumentará con la inflación y la demanda, y usted saca los costos de la misma y reclama la parte restante como renta de alquiler. Si bien es cierto que obtendrá un pago de seguro si sus inquilinos queman el lugar, el pago solo cubre el costo de reemplazar lo que se pierde y no es el ingreso en un sentido real.

Renta de propiedad comercial

Las propiedades comerciales pueden generar ingresos a partir de las fuentes antes mencionadas, y la renta básica es la más común, pero también puede agregar una más en forma de ingresos por opciones. Muchos inquilinos comerciales pagarán tarifas por opciones contractuales como el derecho de primer rechazo en la oficina de al lado. Estas son esencialmente opciones que los inquilinos pagan una prima para mantener, ya sea que las ejerzan o no. El ingreso de opciones a veces se usa para tierras sin procesar e incluso propiedades residenciales, pero están lejos de ser comunes.

Humo y espejos

Al igual que los valores con bienes raíces que subyacen a la inversión, la mayoría de los métodos alternativos de «explora tu mente con un retorno súper fantástico» son meramente una capa en la parte superior de estos dos flujos básicos de ingresos.

Por ejemplo, existen opciones informales de bienes raíces residenciales donde paga una tarifa para tener derecho a comprar una casa en un momento dado, por ejemplo, después de un mes, por un precio acordado. Luego, encuentras inversores que pagarán más que tu precio de opción por la propiedad. En este caso, la prima que recibes es básicamente una tarifa de buscador para hacer coincidir a una persona que busca una inversión con una persona que busca vender, no es diferente a un agente de bienes raíces. Aunque esto es ingreso, no proviene de la compra (es decir, la celebración de la escritura) de una pieza de bienes inmuebles.

Del mismo modo, no hay ofertas de dinero o de OPM son simplemente el aspecto financiero del acuerdo; no cambia la forma en que el comprador planea ganar dinero a largo plazo.

Lo más importante

Ya sea que el proceso valga la pena o no depende de ti, pero debes saber que no cambia la forma en que se ganará (o perderá) el dinero al final.